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美高梅mgm7991二手房成交清淡,多种原因推高挂牌价

  虽然挂牌量和看房量都有一定程度增加,但实质性的成交量却在持续下降。有相关数据表明,与去年同期相比,北京二手房市场成交量跌幅达到50%左右。

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楼市调控持续之下,一线城市二手房市场陷入成交低迷,价格出现松动。业内人士从上海、北京、深圳的二手房市场了解到,一线城市目前普遍存在中介门店来访量、带看量维持低位的现象,不少业主选择主动下调挂牌价或暂缓出售,京沪部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉,成为目前一线城市二手房交易的一个主要特点。

目前在北京二手房市场出现的这种“窘境”,正反映出目前弥漫着浓厚的观望气氛。继一年前温州炒房客大规模撤离北京房地市场之后,北京仍在坚守的剩余投资客开始“屏不住”了,纷纷开始选择清盘“离场”。

楚天都市报记者朱泽实习生黄颖萱

业内人士预计,未来一线城市二手房交易量有望小幅回升,价格仍将稳中有降。

这种离场的迹象在二手房挂盘量和挂牌价格上得到体现。记者从北京多家中介机构得知,6月份,北京二手楼市的挂牌出让有大幅增加,且降价趋势较为明显。

买家、卖家和中介的焦虑,折射出二手房行业整体下滑。

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据北京我爱我家提供的一份统计数据表明,在目前挂牌出售二手房的业主中,近8%的业主名下出售房源超过2套。“这部分出售多套房屋的业主大多是来自当年的温州、山西等的‘炒房团’。”我爱我家有关人士指出。

长期以来,新房、二手房价格倒挂现象突出。一方面,二手房卖家待价而沽,导致挂牌价居高不下,买家普遍认为水分大而持观望态度;另一方面,信贷政策从严增加了购房成本,二手房的成交周期拉长。

沪外环九折楼盘已不鲜见

然而,出货套现的愿望却不易实现,“成交周期显著拉长,成交量却在减少。”北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖说道。今年4月份以来,北京二手房市场中弥漫有观望情绪,成交走势开始萎缩。据北京市房地产中介行业协会公布的2008年1?6月份网上签约数据,上半年北京市共成交二手房13743套,与去年下半年相比,下跌幅度为37.2%。

近期,武汉市房贷利率出现下行迹象。业内人士分析,此举将直接刺激二手房成交。

在较为低迷的市场氛围下,上海各个区域的二手房价格跌多涨少。上海中原地产数据显示,其监测的上海295个有效样本楼盘中,264个11月价格环比下跌,其中23个跌幅大于5%;31个价格环比上升,其中12个涨幅小于5%。嘉定区嘉定主城区板块“保利湖畔阳光苑”、宝山区张庙板块“泗塘五村”、浦东新区三林板块“浦发绿城”,11月价格环比跌幅分别为10.43%、10.41%和10.06%,位列样本楼盘跌幅榜前三。

北京中原地产董事总经理李文杰表示,北京房地产市场的投资需求几年来始终占比不大。“不会超过30%?40%的比例。”他认为,自去年二套房贷新政颁发之后,市场自住购房需求比重明显增长。但由于新房市场开始陆续产生“暗扣”或“明降”等现象,买家的观望情绪进一步加重。

下半年二手房量价齐跌

从“保利湖畔阳光苑”附近的中介门店了解到,该盘位于外环外,投资客较多,群租现象普遍,目前挂牌的二手房不降价10%以上几乎无人问津。中原地产当地分行经理张明中说,最近该盘成交了一套80平方米的两房房源,房东2013年以130万元买下这套房子投资,今年年初340万元尚不肯卖,最近因急于处理投资的物业,以278万元成交,降幅近20%。“这个楼盘投资客购买的较多,随着投资客陆续离场,放盘量一直较大,故客户选择空间大,房源降价不到位,根本不可能成交。”他说。

受整体环境影响,卖家对市场走势进一步下调的“忧虑”增加,从而产生挂牌出让大幅增加,且议价空间比较明显的情况。有一家中介门店负责人向记者介绍,对于来自于温州或山西的炒房客来说,虽然市场均价还未调整至“亏本”的地步,但这部分客户已开始选择抛盘。“有些客户套现目的是为了用于资金周转,议价空间更是可达到15%?20%。”他告诉记者。

11月14日,武汉市房管局发布的数据显示,今年前10个月,武汉二手住房成交65325套,比去年同期下降7.8%。

据装一网了解,目前愿意降价的房东主要有两种:一种是置换型的,一种是急于离场的投资客。目前的市场环境下,挂牌房源想要成交,不光价格要降到位,房东还得积极配合看房,而买家几乎都是挑挑拣拣、狠狠杀价,即使房东愿意降价,不少买家依然表示“再看看”。

李文杰指出,北京二手房市场“刚性需求的基本面很好”。虽然去年卖家动辄“返价”的情景已不复存在,但由于观望气氛普遍,买家仍然不愿意轻易入市,从而导致市场成交量下滑。甚至有相关数据表明,与去年同期相比,6月二手房市场成交量下降了50%。

自2014年以来,武汉二手房成交量连续增长。月均成交套数,从2011年2084套,升至2017年6850套,增幅228.69%。

以“浦发绿城”为例,其一直是三林地区成交量较大的明星热盘,这个动迁房小区的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的两房,带电梯、总价低、靠近地铁,适合预算不高的刚需置业。但由于动迁户手中闲置房源较多,该盘挂牌量一直很大,目前房东普遍主动降价促进成交。从中介门店了解到,该盘近期成交一套93平方米的小三房,成交价450万元,而上个月同类房源的成交价在480万元左右,年初则在510万至520万元左右。一套挂牌价330万元的两房房源,房东降价到315万元,买家依然不愿出手,房东再降至300万元,买家考虑两天后仍表示“还要再看看”。

而今年前10个月,月均成交约6500套。其中,9月成交7900套,10月成交约6000套,降幅高达约24%。

上海中原地产分析师卢文曦表示,上海二手房降价从外围开始,尤其是挂牌量大、品质不高的楼盘,降价幅度相对较大,九折房源已不鲜见。目前市场成交仍以400万元以下的低总价段产品为主,400万元以上房源的购房者总体保持观望。

据贝壳网统计,今年七八月份,全国重点城市二手房市场普遍下滑,挂牌价和成交价则自6月起呈现下降趋势。

北京刚需买家议价权增强

具体到武汉,7月份,二手房成交量环比下降7.7%。6月份,二手房挂牌均价21399元/平方米,参考均价20255元/平方米;到10月份,挂牌均价降至19799元/平方米,参考均价降至18981元/平方米。

北京二手房市场同样是“不降价,难成交”。麦田房产报告显示,11月份买方整体议价幅度(买方议价=成交价/最后一次报价-1)达到-6.6%,为今年以来的高位。在卖方价格预期不断下调的同时,买方群体在购房谈判中话语权增强,买方市场已经确立。

量价齐跌,是今年下半年以来,武汉二手房市场遇冷的有力佐证。

据麦田房产统计,“3·17新政”实施以来,北京二手房市场买家议价幅度从4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套挂牌价1000万元的房子为例,经过买家议价,在4月份平均能以982万元成交,到11月份成交价格则平均可以降至934万元。

水分大有价无市成交难

从月度数据来看,调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%,大于成交均价的跌幅12.1%,表明业主预期松动,报价更趋理性。新增需求于低位企稳,调控后投资投机漏洞几乎堵死,刚性需求有序入市。

记者观察发现,武汉的新房供应量和成交量,都高居全国前列,但二手房成交套数相比新房则非常之低。“很多区域二手房挂牌价很高,成交量却低得惊人,不少小区一个月难以成交一两套。”武汉一家品牌中介公司负责人说。用“有价无市”形容当下武汉的二手房市场,再贴切不过。“目前,二手房市场买卖双方观望情绪都很浓。不少二手房主抱着试探或跟风心理,先登记一个高价,看有没有人感兴趣。”武昌黄鹂路易居房友房产中介钟典说。如果有买家感兴趣,双方可以再议价。此举让买家普遍认为,二手房标价水分太大,进而持观望态度。“部分好地段、好资源,也带动了二手房的高标价。”链家置业顾问陈晓峰说。比如武汉天地的房源,具有学区房优势,有些房东宁可让房子多空置一段时间,也不愿降价出手。

据北京中原地产介绍,在降价幅度较大的丰台区,成交房源一般降价幅度都在10%以上。通常业主的底价会比挂牌价低10万至30万元左右,而实际成交价往往会再低10万至15万元,450万至500万元总价普遍会打个九折。最新成交的房源成为同一小区的“风向标”,已挂牌业主会参照最新成交价下调挂牌价,从而促使二手房挂牌价格的理性回归。业主想要成交,必须调整心态。

姚婕告诉记者,武汉大部分区域的二手房,如果房东急于出手,成交价通常会比挂牌价低2000元/平方米以上,买家与卖家的议价空间很大。

未来价格以稳中有降为主

房贷利率出现下行迹象

价格松动,令一线城市11月二手房成交量环比出现回升。

数据显示,今年10月份,武汉首套房贷平均利率为6.6%,上浮近35%。这是武汉首套房贷利率连续第4个月领跑全国,购房者压力大幅增加。

各地二手房官方成交数据显示,11月上海二手住宅成交1.34万套,环比上涨25.23%,成交量止跌回升;北京11月二手住宅网签量8483套,环比增长37.7%;深圳11月二手住宅共成交5606套,环比上升25.2%。深圳各区域二手房成交升幅都在17个点以上。其中,罗湖升幅最大,达到了44.2%;盐田增加31.8%;只有宝安和龙岗升幅低于20%,分别上升17.8%和18.9%。据装一网了解,深圳二手房市场相对较热,主要受两方面因素影响:一是深圳落户政策相对宽松,本科以上学历外来人口落户后有购房补贴,因此限购对深圳市场成交的杀伤力不如京沪;二是近期有投资客以公司名义整购深圳商务公寓的传闻,令市场氛围有所回暖。深圳中原数据显示,深圳11月二手房市场投资客占比为25.17%,与前一月基本持平。

以一套200万元的房子为例:首付三成,可贷款140万元。选择30年等额本息还款,以基准利率计算,还款总额为267.49万元,每月需还款7430.17元;利率上浮35%后,还款总额将达到314.27万元,每月需还款8729.6元。“经历连续几个月上涨后,从11月份开始,武汉的房贷利率有松动迹象。”房产中介钟典说。

不过,成交量的触底反弹并不代表市场热度有所回升,相反,业主信心、价格走势依然处在下降通道中。据装一网了解,一线城市11月二手房成交量有所回升,主要是由于10月成交量尤为低迷,上海、北京均创近年来新低,二手房市场降温尤为明显。从中介门店来访量、带看量维持低位,以及买卖双方的心态来看,市场冷清的氛围和价格下降趋势并没有扭转。业主信心不足,不少急于置换或抛售的业主往往主动选择下调挂牌价,不着急卖房的业主则选择暂缓出售,由此也造成近期部分区域租赁市场房源增加、租金下跌。

昨日,记者探访武汉房贷市场发现,招商银行首套房贷基准利率为上浮30%,比10月份下降5个百分点。农业银行、汉口银行的首套及二套房贷利率,上浮幅度也有所下调。

业内人士认为,目前政策及市场预期的稳定,有助于刺激购房需求的缓慢释放,预计未来一线城市二手房市场的交易量可维持小幅理性回升;房价方面,由于市场供求关系的变化,买方市场下购房人的议价底气更足,业主则报价更理性,为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价,因此房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。总体来看,短期内行政调控及信贷政策均不会放松,一线城市二手房市场成交量逐渐向合理区间靠拢,不会对价格形成大的上涨压力,价格以稳中有降为主。

业内人士分析,利率上浮幅度降低,将刺激二手房特别是二手住宅成交回升。尤其是中心城区优质房源,更受市场青睐。

绘图/刘阳

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